Stad Gent |

Stad Gent

Matches in Stad Gent for { <https://stad.gent/id/infopage/827596> ?p ?o ?g. }

Showing items 1 to 14 of 14 with 100 items per page.

827596 type Article infopages.
827596 description "De Stad Gent werkt aan een systeem om private projecten op een gelijkwaardige manier te laten bijdragen aan de groei van de stad." infopages.
827596 identifier "827596" infopages.
827596 image campagnebeeld%20stedebouwkundige%20lasten_DenDraad12LaylaAerts1_0.jpg infopages.
827596 inLanguage "nl" infopages.
827596 keywords "reglementen" infopages.
827596 keywords "verordeningen" infopages.
827596 name "Een eerlijke bijdrage aan leefbare buurten en wijken" infopages.
827596 url een-eerlijke-bijdrage-aan-leefbare-buurten-en-wijken infopages.
827596 dateModified "2024-12-12T07:55:05+00:00" infopages.
827596 datePublished "2024-10-16T14:17:31+00:00" infopages.
827596 sourceOrganization 5e2558ef-f689-e111-a140-0050569826fc infopages.
827596 articleBody " <div class="paragraph paragraph--type--table-of-contents paragraph--view-mode--full"> <nav class="table-of-contents" aria-labelledby="table-of-contents-header"> <div class="content-container"> <h4 id="table-of-contents-header">On this page</h4> <ul class="three-column"> <li><a href="/en/lod/infopages#waarom-een-bijdrage-aan-een-leefbare-stad">Waarom een bijdrage aan een leefbare stad?</a></li> <li><a href="/en/lod/infopages#wat-houdt-zon-bijdrage-concreet-in">Wat houdt zo’n bijdrage concreet in?</a></li> <li><a href="/en/lod/infopages#hoe-kom-je-tot-een-eerlijk-en-transparant-systeem">Hoe kom je tot een eerlijk en transparant systeem?</a></li> <li><a href="/en/lod/infopages#voor-welke-projecten-is-de-verordening-van-toepassing">Voor welke projecten is de verordening van toepassing?</a></li> <li><a href="/en/lod/infopages#hoe-kan-ik-de-bijdrage-berekenen">Hoe kan ik de bijdrage berekenen?</a></li> <li><a href="/en/lod/infopages#veelgestelde-vragen">Veelgestelde vragen</a></li> </ul> </div> </nav> </div> <div class="paragraph paragraph--type--text paragraph--view-mode--full"> <p><span lang="NL">Het college van burgemeester en schepenen keurde voor de stedenbouwkundige bijdragen of 'stedenbouwkundige lasten' op 10 juli 2024 een ontwerpverordening goed. Het openbaar onderzoek liep van 12 november tot en met 11 december 2024. De Stad Gent verwerkt nu de binnengekomen adviezen en bezwaren. Daarna wordt het reglement voorgelegd aan de gemeenteraad voor goedkeuring. De regels zullen normaal van toepassing zijn voor alle vergunningsaanvragen ingediend vanaf 1 januari 2026.</span></p> </div> <div class="paragraph paragraph--type--call-to-action paragraph--view-mode--full cta-block image-none download"> <div class="cta-block__content"> <div class="feature-block secondary"> <h2>Document inkijken?</h2> <a href="https://stad.gent/sites/default/files/media/documents/20240704_Ontwerp%20Verordening%20Stedenbouwkundige%20Bijdragen.pdf" class="button button-secondary" download>Lees de ontwerpverordening stedenbouwkundige bijdragen</a> <span class="file-type">PDF <span class="file-size">(878.71 KB)</span></span> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--text paragraph--view-mode--full"> <p><span lang="NL">Voor professionelen die dit instrument zullen hanteren bij concrete bouwprojecten, organiseerde de Stad Gent 2 infomomenten, op 13 en 15 november 2024. Bekijk hier de </span><a href="/sites/default/files/media/documents/20241113_PU_infomoment%20Bijdragen.pdf" data-entity-type="media" data-entity-uuid="841ec08b-d88f-4f98-99ca-262345ad0697" data-entity-substitution="media" title="Stedenbouwkundige bijdragen - presentatie infosessies 13 en 15 november 2024"><span lang="NL">presentatie </span></a><span lang="NL">van de infomomenten.</span></p><h2><a class="ck-anchor" id="waarom-een-bijdrage-aan-een-leefbare-stad"></a><span lang="NL"><strong>Waarom een bijdrage aan een leefbare stad?</strong></span></h2><p><span lang="NL">Gent leeft en groeit. Tegen 2040 zullen er in Gent 20.000 gezinnen bijkomen. Naast alle geplande woonprojecten zullen nog 6000 extra woningen nodig zijn om ervoor te zorgen dat iedereen die in Gent wil wonen er ook terecht kan. Meer inwoners betekent ook meer nood aan werkplekken, handelszaken en andere economische functies. Een groeiend aantal studenten zoekt ook een plekje om te verblijven. </span></p><p><span lang="NL">Nieuwe </span><a href="/en/node/42450" data-entity-type="node" data-entity-uuid="4c9eb5b2-0023-4048-92ce-fc831ae2a4ce" data-entity-substitution="canonical" title="Wijs verdichten, hoe pakken we het aan?"><span lang="NL">bouwprojecten</span></a><span lang="NL"> zijn dus nodig, maar ze hebben ook een <strong>impact op een buurt of wijk</strong>. Ze brengen extra taken mee voor de overheid. Om tot een leefbare, klimaatneutrale stad uit te groeien, is ook meer groen en ademruimte nodig, een verkoelend effect van water, duurzame mobiliteit, voorzieningen zoals kinderopvang, scholen en aangename ontmoetingsplaatsen. </span></p><p><span lang="NL">Nu al is de aanleg van wegen of openbaar groen vaak verplicht bij een nieuwe woonontwikkeling. Maar ook andere bouwprojecten, zoals nieuwe kantoren, hotels of grootschalige studentenhuisvesting, brengen bijkomende taken voor de overheid met zich mee.</span></p><p><span lang="NL">De Stad Gent vindt het belangrijk dat nieuwe bouwprojecten van een zekere omvang op een evenredige en gelijkwaardige wijze bijdragen aan die extra taken. </span></p><h2><a class="ck-anchor" id="wat-houdt-zon-bijdrage-concreet-in"></a><span lang="NL"><strong>Wat houdt zo’n bijdrage concreet in?</strong></span></h2><p><span lang="NL">Een stedenbouwkundige bijdrage is bij voorkeur een <strong>concrete realisatie</strong> in het project zelf. Daarbij houden we rekening met wat nodig is in die specifieke omgeving. Het is ook van belang dat de bijdrage op maat is van het aangevraagde project. Enkele voorbeelden:</span></p><ul><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">het uitbreiden van parken of het creëren van nieuwe parken</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">de realisatie van ruimte voor buurtvoorzieningen, zoals een buurthuis</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">het creëren van buurtparkings en/of buurtfietsenstallingen</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">het uitbouwen van de tragewegenstructuur, zoals een fietsdoorsteek</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">het versterken van speelweefsel of andere recreatieve infrastructuren</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">de realisatie van sociale woningen of budgethuurwoningen</span></li></ul><p><span lang="NL">Maar het is niet altijd mogelijk die noden binnen het project zelf te realiseren. In dat geval vragen we een <strong>financiële compensatie</strong>. Die financiële bijdrage is ook bestemd voor het ruimtelijke beleid van de stad.</span></p><h2><a class="ck-anchor" id="hoe-kom-je-tot-een-eerlijk-en-transparant-systeem"></a><span lang="NL"><strong>Hoe kom je tot een eerlijk en transparant systeem, op maat van Gent?</strong></span></h2><p><span lang="NL">We werkten dit systeem uit met een team van ruimtelijke, juridische en financiële experts. De Stad Gent kreeg hiervoor ook subsidies van de Vlaamse overheid. Gedurende een jaar is een voorstel getest en verder verfijnd. Daarbij betrokken we ook de vastgoedsector en andere vakorganisaties via een klankbordgroep. </span></p><p><span lang="NL">Om tot een evenwichtig systeem te komen, maken we gebruik van de mogelijkheid om bij het verlenen van omgevingsvergunningen ook een financiële bijdrage te kunnen opleggen aan de aanvrager van de vergunning, beschreven in </span><a href="https://navigator.emis.vito.be/detail?woId=65508&woLang=nl"><span lang="NL">artikel 75 t.e.m. 77</span></a><span lang="NL"> van het Omgevingsvergunningsdecreet als ‘</span><a href="https://omgeving.vlaanderen.be/nl/ruimtelijk-beleid-en-planning/lokaal-aan-de-slag/pilootprojecten-beleidsplan-ruimte-vlaanderen-brv/thematische-pilootgroep-stedenbouwkundige-lasten#:~:text=Het%20pilootproject%20%E2%80%9CStedenbouwkundige%20lasten%E2%80%"><span lang="NL">stedenbouwkundige lasten</span></a><span lang="NL">’ en dit op te nemen in een verordening. Door naast bijdragen in natura ook financiële bijdragen mogelijk te maken en dat binnen deze decretale spelregels, zorgen we ervoor dat:</span></p><ul><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">de bijdragen altijd redelijk zijn in verhouding tot het project</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">de bijdragen hun oorsprong vinden in het voordeel dat een initiatiefnemer uit de vergunning van een project haalt</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">de bijdragen hun oorsprong vinden in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van het project op zich neemt</span></li></ul><h2><span lang="NL"></span><a class="ck-anchor" id="voor-welke-projecten-is-de-verordening-van-toepassing"></a><span lang="NL"><strong>Voor welke projecten is de verordening van toepassing?</strong></span></h2><p><span>Het gaat enkel om projecten die aan bepaalde criteria voldoen. Ten eerste is het systeem enkel van toepassing op functies waarvan het duidelijk is dat ze extra taken meebrengen voor de overheid. Daarnaast hanteren we per functie een ondergrens, zodat het systeem enkel geldt voor projecten van een zekere omvang. We berekenen de bijdrage ook op basis van de nieuwe bruto vloeroppervlakte. Gebouwen die enkel verbouwd worden zonder functiewijziging, blijven buiten beschouwing.</span></p><p><span lang="NL">Samengevat gaat het om projecten die aan volgende criteria voldoen:</span></p><p><span lang="NL"><strong>1. Projecten die een of meerdere van volgende functies bevatten:</strong></span></p><p><span lang="NL"></span></p><ul><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">Wonen</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">Kantoren</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">Kleinhandel</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">Hotels</span></li><li><span lang="NL"></span><span lang="NL">Studentenhuisvesting</span></li></ul><p><span lang="NL"></span></p><p><span lang="NL">2. Gaat het om een van bovenstaande functies? Dan is ook de <strong>omvang </strong>van het project belangrijk. Voor de verschillende functies hanteren we andere onder- en bovengrenzen. We kijken daarvoor naar het aantal wooneenheden in het project of de bruto vloeroppervlakte na realisatie van het project:</span></p> </div> <div class="paragraph paragraph--type--image paragraph--view-mode--full"> <div class="image-gallery--wrapper single"> <div class="image-gallery js-lightbox"> <a href="https://stad.gent/sites/default/files/styles/gallery_full/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=I2Za-uR8" class="gallery-link" aria-describedby="image-gallery__open-gallery" > <figure> <picture> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_l/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=ImNtjysQ 1x, /sites/default/files/styles/wide_l_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=dJmhu3r- 2x" media="(min-width: 1680px)" type="image/jpeg" width="655" height="279"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_l/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=ImNtjysQ 1x, /sites/default/files/styles/wide_l_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=dJmhu3r- 2x" media="all and (min-width: 960px) and (max-width: 1679.9px)" type="image/jpeg" width="655" height="279"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_xxl/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=bJc-MdYj 1x, /sites/default/files/styles/wide_xxl_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=HeAzLSOp 2x" media="all and (min-width: 768px) and (max-width: 959.9px)" type="image/jpeg" width="920" height="392"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_xl/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=8uStqDZ_ 1x, /sites/default/files/styles/wide_xl_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=9tRVVidW 2x" media="all and (min-width: 576px) and (max-width: 767.9px)" type="image/jpeg" width="727" height="310"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_m/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=V-40e3S7 1x, /sites/default/files/styles/wide_m_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=92wDLCf8 2x" media="all and (max-width: 575.9px)" type="image/jpeg" width="575" height="245"/> <img loading="lazy" src="/sites/default/files/styles/wide_xxl_x2/public/media/images/schema%20onder%20en%20bovengrenzen.jpg?itok=HeAzLSOp" width="1155" height="492" alt="stedenbouwkundige bijdragen - schema onder en bovengrenzen" /> </picture> </figure> </a> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--text paragraph--view-mode--full"> <p><span lang="NL">3. Daarnaast geldt het bijdragesysteem <strong>niet voor louter verbouwingen zonder een functiewijziging</strong>. </span></p><h2><a class="ck-anchor" id="hoe-kan-ik-de-bijdrage-berekenen"></a><span lang="NL"><strong>Hoe kan ik de bijdrage berekenen?</strong></span></h2><p><span lang="NL">Voor projecten die voldoen aan bovenstaande criteria berekenen we het ‘normbedrag’. Dat is de theoretische financiële bijdrage die verschuldigd zou zijn als er geen bijdrage in natura zou zijn. Daarna trekken we de waarde van de gerealiseerde bijdragen af van dit theoretische bedrag. Wat je overhoudt, is het reële bedrag van de financiële bijdrage. We proberen de financiële bijdrage zo laag mogelijk te houden.</span></p> </div> <div class="paragraph paragraph--type--image paragraph--view-mode--full"> <div class="image-gallery--wrapper single"> <div class="image-gallery js-lightbox"> <a href="https://stad.gent/sites/default/files/styles/gallery_full/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=vYeliZiV" class="gallery-link" aria-describedby="image-gallery__open-gallery" > <figure> <picture> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_l/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=U54igqD- 1x, /sites/default/files/styles/wide_l_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=g1UPBel2 2x" media="(min-width: 1680px)" type="image/jpeg" width="655" height="271"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_l/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=U54igqD- 1x, /sites/default/files/styles/wide_l_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=g1UPBel2 2x" media="all and (min-width: 960px) and (max-width: 1679.9px)" type="image/jpeg" width="655" height="271"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_xxl/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=thqaWxv_ 1x, /sites/default/files/styles/wide_xxl_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=9l2HDreH 2x" media="all and (min-width: 768px) and (max-width: 959.9px)" type="image/jpeg" width="920" height="381"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_xl/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=cDeqGowr 1x, /sites/default/files/styles/wide_xl_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=4mW2j9SB 2x" media="all and (min-width: 576px) and (max-width: 767.9px)" type="image/jpeg" width="727" height="301"/> <source srcset="/sites/default/files/styles/wide_m/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=BhD9wVdd 1x, /sites/default/files/styles/wide_m_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=7l8NFmSS 2x" media="all and (max-width: 575.9px)" type="image/jpeg" width="575" height="238"/> <img loading="lazy" src="/sites/default/files/styles/wide_xxl_x2/public/media/images/schema%20berekening%20bijdrage.jpg?itok=9l2HDreH" width="1840" height="762" alt="stedenbouwkundige bijdragen - schema berekening bijdragen" /> </picture> </figure> </a> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--call-to-action paragraph--view-mode--full cta-block image-none download"> <div class="cta-block__content"> <div class="feature-block secondary"> <h2>Meer info over het toepassingsgebied en de manier van berekenen? </h2> <ul class="links"> <li> <a href="https://stad.gent/sites/default/files/media/documents/20240617_PU_handleiding%20Bijdragen_college_0.pdf" class="button button-secondary" download>Lees de beknopte handleiding </a> <span class="file-type">PDF <span class="file-size">(1.27 MB)</span></span> </li> <li> <a href="https://youtu.be/80FxRtOmXyE" class="standalone-link">Beluister de toelichting bij de handleiding</a> </li> </ul> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--call-to-action paragraph--view-mode--full cta-block image-none link"> <div class="cta-block__content"> <div class="feature-block secondary"> <h2>Bijdrage berekenen voor je project?</h2> <a href="https://communicatie-digitaal.gent.be/rekentool.xlsm" class="button button-secondary">Download de handige rekentool</a> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--call-to-action paragraph--view-mode--full cta-block image-none link"> <div class="cta-block__content"> <div class="feature-block secondary"> <h2>De Stad Gent ondersteunt je op weg naar een vergunningsdossier</h2> <p>We stellen een processchema ter beschikking voor complexe omgevingsdossiers, stedenbouwkundige inrichtingsplannen en masterplannen. De tekst in het bruin in de schema's geeft al de specifieke stappen aan die nodig zijn van zodra de ontwerpverordening stedenbouwkundige bijdragen in werking treedt.</p> <a href="https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/omgevingsvergunning/omgevingsvergunningbouwen-architecten#advies-op-maat" class="button button-secondary">Bekijk de handige processchema's</a> </div> </div> </div> <div class="paragraph paragraph--type--text paragraph--view-mode--full"> <h2><a class="ck-anchor" id="veelgestelde-vragen"></a>Veelgestelde vragen</h2><p>Deze vragen zijn een weerslag van de vragen die gesteld zijn tijdens de infomomenten op 13 en 15 november 2024. De antwoorden verduidelijken bepaalde aspecten van de ontwerpverordening en zijn louter informatief. Deze vragenlijst is nog niet volledig, we vullen stapsgewijs de lijst aan.</p> </div> <h2>Vragen over het toepassingsgebied</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--1"> Behoren assistentiewoningen ook tot het toepassingsgebied? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De Vlaamse overheid beschouwt assistentiewoningen als wonen. Dat is ook zo in het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. Het gaat om een vorm van meergezinswoningen die dus ook tot het toepassingsgebied behoren. Enkel als ze onderdeel zijn van een woonzorgcentrum vormt het geheel een gemeenschapsvoorziening en is het buiten scope.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2"> Als een initiatiefnemer een kerk wil omvormen naar kantoren, rest soms veel ruimte die niet gebruikt wordt. Telt die restruimte dan omwille van erfgoed niet mee als bruto vloeroppervlakte (BVO) om het normbedrag te berekenen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Inderdaad, als de kerk beschermd is of op de inventaris staat, zal bij herbestemming de volledige bestaande BVO die herbestemd wordt naar een van de vermelde functies (bv. kantoor) vrijgesteld zijn. Als het louter om een herbestemming gaat zonder nieuwbouwgedeelte, kan er geen financiële bijdrage opgelegd worden.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--3"> Waarom hanteer je een bovengrens? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>In Gent wordt een brede waaier aan projecten gerealiseerd, waaronder ook hele grote. Voor grote projecten werken we liever op maat en via onderhandeling met de private partner. Een stedenbouwkundige bijdrage moet immers billijk zijn: de omvang van de bijdrage moet redelijk zijn in verhouding tot de meerwaarden voor de aanvrager en in verhouding tot de bijkomende kosten voor de Stad. </p><p>Als we eenzelfde systeem voor zowel de kleinere projecten als de zeer grote stadsontwikkelingsprojecten zouden hanteren, dan zou niet elk daaruit resulterend pakket aan bijdragen even billijk zijn. De bijdrage zou in dat geval aanzienlijk zwaarder doorwegen op kleine projecten dan op erg grote projecten. </p><p>Om dit te verhinderen, werd op basis van case-study-onderzoek enerzijds, en op basis van een inschatting van de courante omvang van vergunningsaanvragen anderzijds, de bovengrens van 10.000 m² BVO bepaald. </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4"> Hoe krijgen we zicht op de bijdragen die de Stad vraagt aan kleinere projecten onder de ondergrens? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>We kiezen ervoor om een transparant systeem in te voeren voor een duidelijk afgebakend toepassingsgebied. Voor functies buiten dat toepassingsgebied en bij kleinere projecten hanteren we enkel de decretale spelregels als basis. Dat is vandaag altijd het geval, dus door al voor een groot aantal projecten wél een duidelijk kader te creëren, verhogen we alvast de transparantie en voorspelbaarheid. </p><p>Ook voor projecten buiten het toepassingsgebied zetten we in op een goed voortraject, waarbij snel duidelijk wordt welke randvoorwaarden we meegeven in functie van verdere uitwerking van een project. Ook vandaag vragen we soms al bijdragen bij kleinere projecten: dat kan gaan om een doorsteek die cruciaal is in het netwerk, om een stuk groen dat paalt aan een openbaar park, ...</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5"> Als een project 11 woningen telt, zijn de eerste 10 woningen dan vrijgesteld voor het bepalen van de bijdragen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Neen, van zodra een project qua schaal en programma onder het toepassingsgebied valt, passen we deel 2 van de verordening toe op het geheel. Enkel de bestaande BVO die geen functiewijziging ondergaat of die betrekking heeft op erfgoed, telt niet mee voor het bepalen van het normbedrag. Er is dus geen vrijstelling voor de eerste 10 woningen of de eerste 2500m².</p></div></dd></div></dl> <h2>Vragen over de omvang van de bijdragen</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--1"> Worden kelders en circulatieruimtes ook meegerekend als vloeroppervlakte? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>We rekenen met de bruto vloeroppervlakte (BVO). De verordening bevat een duidelijke definitie van BVO met weergave van wat daarbij wel en niet meetelt. Circulatieruimte telt mee in BVO, kelders niet tenzij ze een invulling kennen met ruimtes voor één van de vermelde functies. Een<span> </span>supermarkt op -1 onder een studenten-huisvestingscomplex telt bv. ook mee. </p><p>We houden rekening met alle nieuwe BVO, dat is de BVO die gerealiseerd wordt via nieuwbouw, vervangbouw na sloop, als uitbreiding van een bestaand gebouw of door een functiewijziging door te voeren naar een van de vermelde functies. Renovatie zonder functiewijziging telt niet mee voor het bepalen van het normbedrag.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--2"> Is het normbedrag in euro inclusief of exclusief btw? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Btw is niet van toepassing, de bedragen in de verordening zijn allemaal absolute bedragen die het eenvoudig maken om de bijdragen in natura te waarderen en in mindering te brengen van het normbedrag. Een eventuele financiële bijdrage is de storting van een geldsom bestemd voor het ruimtelijk beleid, ook daarbij speelt de btw niet.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--3"> Wat betekent een ‘eenvoudige parkaanleg’ of ‘uitgebreide parkaanleg’ precies? Heeft de Groendienst hieromtrent richtlijnen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De verordening biedt de 3 opties in de eerste plaats om een onderscheid te maken tussen overdracht van bestaand groen waar weinig of geen aanlegkosten voor nodig zijn, en de aanleg en kosteloze afstand van een volwaardig park. De tussenvorm ‘eenvoudiger aanleg’ is enkel voorzien voor die situaties waarbij zo’n eenvoudiger aanleg wenselijk is ten voordele van andere bijdragen of meer groen. Dat gebeurt in overleg en zal dus steeds duidelijk zijn. </p><p>De Groendienst hanteert inderdaad typebestekken en eigen richtlijnen over de concrete parkaanleg die zowel voor de Stad als voor private initiatiefnemers gelden.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--4"> Zijn er afwijkingen mogelijk op de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement (ABR) na het toepassen van de bijdragen in natura? Bv. afwijken op de minimumoppervlaktes van woningen, meer kleine woningen, … ? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--4" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Beide instrumenten staan naast elkaar en het voldoen aan het bijdragesysteem is geen onderbouwing voor een eventuele afwijking van het ABR.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--5"> Telt de huidige groennorm van 20m² ook mee als bijdrage in natura? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--5" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ja. De Stad hanteert al decennialang de ambitie om minstens 10m² openbaar groen per inwoner te (laten) realiseren op wandelafstand. Dat vertaalt zich inderdaad in een veelal niet verordenende groennorm van 20m²/woning. In het kader van het nieuwe bijdragesysteem telt deze bijdrage dus inderdaad mee als bijdrage in natura die in mindering gaat van het normbedrag.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--6"> Wat als de gerealiseerde bijdragen groter zijn dan het berekende normbedrag? Zal de Stad dan bijpassen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--6" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Neen, de rekentool helpt om een goede inschatting te maken van wat redelijke bijdragen zijn en dwingt ook de Stad om keuzes te maken. We streven er dus naar dat we met de bijdragen het normbedrag benaderen, wat erop neerkomt dat we in de rekentool zo dicht mogelijk bij nul uitkomen.</p><p>Om cijferfetisjisme tegen te gaan, vermeldt artikel 2.16§2 dat de vergunningverlenende overheid ook bijdragen in natura kan opleggen die het normbedrag overstijgen.<span> </span>Uiteraard kan dat - gezien de decretale spelregels hiervoor -<span> </span>slechts als die overschrijding beperkt is. </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--7"> In artikel 2.16 staat dat de bijdragen in natura het normbedrag kunnen overschrijden. Welk proportionaliteitsprincipe wordt gehanteerd om te zorgen dat deze bijdragen evenwichtig en proportioneel zijn, als dat niet het normbedrag is? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--7" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Dit voorschrift is opgenomen om cijferfetisjisme te voorkomen. Aangezien bijdragen in natura ook ruimtelijk logisch moeten zijn en afgestemd op de concrete context en mogelijkheden, net als een wenselijk en haalbaar programma op een bepaalde plek, zal het niet altijd lukken om op nul uit te komen. Om te voorkomen dat een beperkt negatief saldo een rechtsgrond is voor betwistingen, nemen we dit artikel op.</p><p>De decretale spelregels blijven uiteraard gelden en de Stad zal dit bij het verlenen van zo’n vergunning ook moeten motiveren. Dit artikel biedt geenszins een vrijgeleide om het bijdragesysteem overboord te gooien en veel hogere bijdragen te vragen bij projecten die onder het bijdragesysteem vallen.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--8"> Is er een extra korting op het normbedrag als de bijdrage in natura als eerste in een project van meerdere fases wordt gerealiseerd en dus niet op het einde van het traject? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--8" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De verordening voorziet geen korting, maar bevat met artikel 2.5 wel een bepaling die toelaat om op die manier te werken met de garantie dat die in eerste instantie gerealiseerde bijdragen wel degelijk meetellen bij de volgende fasen. Het normbedrag zal over het volledige project bepaald worden en als een eerste fase een verhoudingsgewijs groter aandeel opneemt, zal die surplus ook bij een volgende fase nog in mindering gebracht kunnen worden.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--9"> Zal de initiatiefnemer ook kleine financiële bijdragen moeten betalen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--9" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Van zodra de toepassing van de verordening, en dus ook de rekentool,<span> </span>een positief bedrag oplevert, zal een financiële bijdrage gevraagd worden. Die manier van werken is het meest transparant en administratief het eenvoudigst. Als het om een klein bedrag gaat, weegt dit ook slechts heel beperkt door in de totaalkosten van een project.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--10"> Waarom is er gekozen voor een bijdragesysteem en niet voor een belasting? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--10" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>We geven als Stad zeer expliciet de voorkeur aan bijdragen in natura. Dat betekent dat we inzetten op concrete realisaties die een meerwaarde zijn voor de onmiddellijke omgeving en voor het project zelf. Het omgevingsvergunningsdecreet biedt de decretale kapstok om dat te doen en biedt ook een uitweg voor projecten die niet in natura kunnen bijdragen, omdat er bijvoorbeeld geen plaats is. De inkomsten die voortvloeien uit die financiële bijdragen zijn ook bestemd voor het ruimtelijk beleid. Hierover zal dus rapportering nodig zijn. </p><p>Een belasting is een heel andersoortig instrument dat louter financieel is en geen enkele garantie inhoudt dat die middelen ook ten goede komen aan de onmiddellijke omgeving van de projecten die ze zouden genereren.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--11"> Wat met verkavelingen die al zijn goedgekeurd, maar waarvoor nog geen bouwaanvragen zijn? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--11" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>In het gros van de verkavelingen met meer dan 10 woningen wordt in Gent al decennialang een openbare groenzone a rato van minstens 20m²/woning opgelegd in de vergunning. Verkavelingen waarin een openbare groenzone in het verkavelingsplan en de vergunning verankerd is, vallen onder de vrijstelling opgenomen in artikel 2.12 van de verordening, zie ook de toelichtende kolom waarin dit voorbeeld opgenomen is. </p><p>Dat is niet het geval voor verkavelingen waarin uitsluitend lasten zijn opgenomen die noodzakelijk waren om het project te laten functioneren, zoals de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg voor de nieuwe woningen/kavels en de aanleg van nutsvoorzieningen. Als de vergunningsaanvragen voor de gebouwen binnen zo’n verkaveling pas volgen na inwerkingtreding van de nieuwe verordening, zullen die gebouwen wel onder het bijdragesysteem van deel 2 vallen, voor zover ze groot genoeg zijn en dus boven de ondergrens van het toepassingsgebied uitkomen. </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--12"> Waarom is gekozen voor de ABEX-index (‘producent’) als basis voor de indexering en niet de gezondheidsindex (‘consument’)? De index is de voorbije jaren ook enorm gestegen, er zou een maximum moeten zijn waar we niet boven gaan. </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--12" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De keuze voor de ABEX-index vloeit voort uit de klankbordgroep met de vastgoedsector. Die index volgt de evolutie van de bouwkosten en dat is in die zin logisch. Aangezien zowel de bedragen m.b.t. de waardering van de bijdragen als de bedragen die het normbedrag bepalen, aangepast worden aan die index blijft dat in evenwicht is en ondervangt die indexering ook eventueel grotere schommelingen. </p><p>Als na verloop van tijd en na evaluatie blijkt dat de gehanteerde bedragen niet langer correct zijn, zal een aanpassing van die bedragen via aanpassing van de verordening nodig zijn. Zo’n aanpassing doorloopt dan de volledige procedure, dus opnieuw met openbaar onderzoek.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--13"> Welke ABEX is van toepassing op het moment van de factuur? Die van de vergunning of die van de factuurdatum, 2 jaar later? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--13" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ingeval van een financiële bijdrage wordt het bedrag vastgeklikt in de vergunning, ook al volgt de factuur pas twee jaar later. De indexering van de bedragen uit de verordening heeft daarop dus geen vat.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--14"> Wanneer wordt de waardering van een bijdrage vastgeklikt? Is dat bij uitgifte van de vergunning door de Stad Gent of bij het verkrijgen van de definitief en uitvoerbare vergunning? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--14" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Niet de waardering van een bijdrage wordt ‘vastgeklikt’, wel de hoogte van een eventuele financiële bijdrage. Dat gebeurt bij afgifte van de vergunning door de vergunningverlenende overheid, zowel in eerste aanleg als in beroep. De bijdrageverordening is als verordenend instrument ook bindend voor de hogere overheid. De deputatie zal dus ook in beroep de voorschriften van de verordening moeten toepassen.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--2--15"> Wat wordt beschouwd als een marktconforme ontwikkelingsmarge? De impact op de bruto marge ligt beduidend hoger dan 2%, waarom werd dit percentage gebruikt? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--2--15" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>We lieten ons ondersteunen door Idea Consult om deze inschatting te maken op basis van een aantal berekeningen en aannames. Daarbij werd een gemiddelde ontwikkelingsmarge van 15% gebruikt, soms ligt dat hoger, soms lager. Idea Consult maakte de veronderstelling dat, om marktconform te blijven, de absolute impact op de marge niet meer dan 2% mag bedragen. </p><p>We vroegen ook aan ontwikkelaars uit de klankbordgroep met de vastgoedsector naar projecten om samen met een open boekhouding te kunnen kijken hoe die marge is, en of de impact van het bijdragesysteem effectief die 2% (gemiddeld) niet overschrijdt. Helaas werd hier niet op ingegaan. We kunnen ons dus enkel baseren op algemene aannames.</p></div></dd></div></dl> <h2>Vragen over het verschil tussen voorwaarden en bijdragen</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--3--1"> Als een deel van het project in een RUP als openbaar groen is bestemd, of het RUP schrijft een minimale oppervlakte groen voor, telt dit groen dan mee als bijdrage? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--3--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ja, een RUP legt bestemmingen vast en doet geen uitspraak over eventuele lasten. Zo’n groenzone zal verplicht zijn omwille van dat specifieke voorschrift, maar de effectieve realisatie en kosteloze overdracht naar de Stad beschouwen we wel degelijk als bijdrage die in mindering kan gebracht worden. In zo’n project zal de keuze welke bijdragen zinvol zijn wel eenvoudiger zijn dan als een project gewoon in woongebied ligt volgens het gewestplan. </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--3--2"> Kan een aandeel sociaal of budgetwonen dat in een RUP is opgelegd ook in mindering gebracht worden? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--3--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ja, het al dan niet in mindering kunnen brengen van bepaalde concrete bijdragen in de zin van de verordening staat los van de planningscontext. De voorschriften moeten uiteraard worden nageleefd, maar dat betekent niet dat – als het gaat om elementen die interfereren met het bijdragesysteem – die als ‘eigen aan het project’ worden beschouwd en niet in mindering gaan. Budgetwonen gaat enkel in mindering als het gaat om budgethuurwoningen die voor minstens 18 jaar zullen verhuurd worden via huuringent.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--3--3"> Kunnen de richtlijnen uit de Bouwblokvisie ook meetellen als bijdragen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--3--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>In dichtbevolkte wijken willen we de binnengebieden inzetten voor groen en noden van de buurt. Het bouwen van woningen in zulke binnengebieden kan enkel als dat een hefboom is voor meer<span> </span>groen voor de buurt. Het groen dat gevraagd wordt voor projecten gelegen in het toepassingsgebied van de Bouwblokvisie, is eigenlijk een voorwaarde om zo’n project te kunnen vergunnen. Omdat die groenzone niet enkel voor het project, maar ook voor de omgeving een grote meerwaarde is, mag die extra oppervlakte groen (120m² / woning) bovenop de gangbare groennorm (20m² / woning) in afwijking van de algemene regel toch in mindering gebracht worden, weliswaar aan een lager forfaitair bedrag (zie artikel 2.11).</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--3--4"> Wat met nota’s in het kader van de verkoop van een groot ontwikkelingspotentieel, zoals het Provinciehuis of de Arsenaalsite? Kunnen we de lasten die hierbij worden opgelegd ook als bijdragen in natura beschouwen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--3--4" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ja, als het gaat om een site die ook met een herbestemming gepaard gaat die veel meer mogelijk maakt qua programma of schaal, zal de Stad vaak meer vragen dan wat nu in het bijdragesysteem verankerd wordt. Die projecten komen ook vaak boven de bovengrens uit of vereisen de opmaak van een RUP. Voor de opmaak van een RUP gelden andere spelregels, het bijdragesysteem is daarbij niet bepalend.</p></div></dd></div></dl> <h2>Vragen over de keuze van de bijdragen</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4--1"> Wat als een initiatiefnemer ervoor kiest om enkel financieel bij te dragen? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De verordening verankert de voorkeur voor bijdragen in natura ook juridisch. Artikel 2.1 bepaalt dat financiële bijdragen enkel gevraagd mogen worden als een bijdrage in natura onmogelijk, onwenselijk of onvoldoende is. Ingeval een aanvraag wel degelijk de potentie inhoudt van een bijdrage in natura in de zin van de verordening en de aanvrager voorziet dat niet en ‘kiest’ voor een financiële bijdrage, dan biedt dit artikel de juridische kapstok om de vergunning te weigeren wegens strijdigheid met de verordening.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4--2"> Hoe beslis je welke bijdragen in natura de voorkeur krijgen, bv. op basis van de noden in een bepaalde wijk? Zijn er bijdragen die voorrang krijgen en die altijd zinvol zijn zodat geen maatwerk en omgevingsanalyse nodig is? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>De verordening bevat geen keuze tussen verschillende bijdragen, het is een procesondersteunend instrument dat helpt om de omvang van de bijdragen te bepalen. De keuze welke bijdragen op een bepaalde plek het meest zinvol zijn, moet gebiedsgericht gebeuren, rekening houdend met de noden in de omgeving en de kansen of mogelijkheden binnen het project. Initiatiefnemers kunnen ideeën aanbrengen over welke bijdragen ze zinvol achten om te integreren in hun project, die kunnen meegenomen worden in de verdere analyse van de noden. </p><p>Via de tool ‘slim ruimtelijk plannen’ (in opbouw) willen we de noden op verschillende vlakken (scholen, kinderopvang, openbaar groen, missing links in trage-wegennetwerk, buurtfietsenstallingen, buurtparkings, warmtenetten, …) eenvoudig, objectief en snel in beeld kunnen brengen. Deze tool zal een overzicht geven van de noden, maar bepaalt geen prioriteiten, dit is telkens een afweging die op maat moet gebeuren in het coördinatie-overleg.</p><p>Los van de<span> </span>tool zetten we sterk in op een goed gestructureerd voortraject met de omgevingsambtenaar als aanspreekpunt en waarbij we als Stad al aan het begin van het traject duidelijkheid geven over zinvolle bijdragen. We maken daarbij ook een onderscheid tussen wat echt prioritair is en waar meerdere opties mogelijk zijn waaruit de initiatiefnemer kan kiezen. </p><p>De Stad beslist op basis van de bovenstaande stappen uit welke bijdragen de ontwikkelaar kan kiezen, en welke daarvan verplicht zijn. Cascoruimtes bijvoorbeeld zijn bestemd om over te dragen naar de Stad, zodat die optie ook slechts toepasbaar is als de Stad daar een zinvolle invulling voor heeft en bereid is de gevolgkosten hiervoor te dragen.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4--3"> Wat bedoel je precies met de onmiddellijke omgeving/nabijheid? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Een bijdrage in natura kan enkel in of in de omgeving van een project. Wat ‘in de omgeving’ precies betekent, is niet concreet vastgelegd, maar vloeit voort uit de decretale bepalingen hierover (art.75§4 van het omgevingsvergunningsdecreet). Of zo’n bijdrage mogelijk is wordt in overleg met de Stad bepaald. Het kan bv. gaan om de aanleg van een speeltuintje in een bestaand park in de buurt van het project, meestal zal dit dan ook op wandelafstand zijn (ca. 400m). </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4--4"> Kan grondafstand of een andere bijdrage aan iets buiten de site ook? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4--4" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Ja, zolang het in de nabijheid van het project ligt,<span> </span>in onderling overleg met de Stad gebeurt en op voorwaarde dat dit voldoende gewaarborgd is via een overeenkomst.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--4--5"> Hoe worden deze dossiers behandeld in het kader van de bouwtaks? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--4--5" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Gent heeft geen bouwtaks of bouwbelasting.</p></div></dd></div></dl> <h2>Vragen over de uitvoering van de bijdragen</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5--1"> Geldt de datum van inwerkingtreding van 1 januari 2026 voor de verkavelingsvergunning of de bouwvergunning? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Deze datum geldt voor beide types vergunningen. Als voorafgaand aan de vergunning van de gebouwen een verkavelingsvergunning nodig is en die verkavelingsaanvraag wordt ingediend na 1 januari 2026, dan is het bijdragesysteem van toepassing op die verkaveling. </p><p>Als de verkaveling al vergund is vóór die datum en enkel de aanvragen voor de gebouwen volgen na 1 januari 2026, dan houdt de verordening rekening met wat in die verkaveling is opgenomen. Als daarin ook al bijdragen in natura zijn opgenomen die ruimer zijn dan wat noodzakelijk is om te kunnen vergunnen, zoals de aanleg en kosteloze grondafstand van een openbare groenzone, dan zijn de latere vergunningsaanvragen voor de gebouwen op de loten van die verkaveling vrijgesteld op basis van artikel 2.12 van de verordening. </p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5--2"> Geldt de datum van inwerkingtreding van 1 januari 2026 voor het indienen of het bekomen van de vergunning? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Nu is opgenomen dat het bijdragesysteem cfr. deel 2 pas toegepast zal worden op vergunningsaanvragen ingediend vanaf 1 januari 2026. Een aanvraag uit december 2025 is dus nog niet gevat.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5--3"> Wat is de taak van de architect of het stedenbouwkundig bureau? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Dit hangt af van de schaal van een project en het doorlopen voortraject. Bij grotere projecten (type D of E) heeft een ontwerpbureau de opdracht om samen met de Stad al te zorgen dat interessante bijdragen geïntegreerd worden op het niveau van het inrichtingsplan. </p><p>Bij een concrete vergunningsaanvraag zorgt de aanvrager/architect voor de gevraagde info cfr. artikel 5.1 en 5.2: BVO per gevatte functie, duiding op plan van de elementen met bijbehorende oppervlaktes die noodzakelijk zijn voor/eigen zijn aan het project en wat als bijdrage in natura in mindering gebracht wordt, de motivatienota en een eventuele kostenraming. Een eventuele intentieovereenkomst en een schattingsverslag behoren tot de taak van de opdrachtgever.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5--4"> Wat als de realisatie van een bijdrage in natura de waarde van de opgelegde bijdrage overstijgt, bv. bij een dure aanleg van het openbaar domein of park. </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5--4" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Om het systeem eenvoudig, transparant en voorspelbaar te houden, is gekozen voor vaste bedragen voor enkele veel voorkomende bijdragen in natura. Voor openbaar domein zijn dit de bedragen die de stadsdiensten zelf hanteren in de meerjarenplanning voor de aanleg van parken of wegenis. Die bedragen zijn dus representatief. We zullen er als Stad zelf op moeten toezien dat de aanleg die we vragen hiermee in lijn is. In de uitzonderlijke situatie dat we als Stad een veel duurdere aanleg vragen en kunnen verantwoorden, biedt de optie van de projectspecifieke bijdrage ook een oplossing.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--5--5"> Wat als een project uiteindelijk niet doorgaat? Of als een project in twee fases verloopt en de tweede fase wordt niet uitgevoerd? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--5--5" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Als een vergunning niet uitgevoerd wordt, zal er ook geen bijdrage zijn, noch in natura noch financieel. Het is de bedoeling pas te factureren 2 jaar na de vergunningsdatum, zodat de vergunninghouder op het moment van de facturatie al zekerheid heeft of de vergunning zal worden uitgevoerd. Indien niet, dan kan de vergunninghouder via eenvoudig bericht aangeven dat de vergunning niet zal worden uitgevoerd en dan zal er dus ook geen betaling volgen. </p><p>Als een vergunning effectief als gefaseerde vergunning wordt aangevraagd (in toepassing van artikel 80 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning), zal ook een fasering van de bijdragen mogelijk zijn. Het normbedrag bepalen we over het geheel, de bijdragen zelf kunnen per fase vastgeklikt worden. </p><p>Als een bepaalde fase een financiële bijdrage omvat, zal de factuur van die bijdrage ook pas gestuurd worden na aanvang van die fase. Wordt een fase niet uitgevoerd, dan vervalt de vergunning en volgt ook geen factuur. </p><p>Als een vergunning niet als gefaseerde vergunning aangevraagd wordt, maar slechts gedeeltelijk uitgevoerd wordt, zullen we geval per geval nagaan worden wat dat betekent voor het verval en voor de al gerealiseerde bijdragen. </p><p>Door de expliciete voorkeur voor bijdragen in natura waar het kan, zal het wellicht weinig voorkomen dat het in dergelijke projecten toch om een financiële bijdrage gaat.</p></div></dd></div></dl> <h2>Vragen over de impact van het bijdragesysteem</h2> <dl class="accordion"><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--6--1"> Zullen de vastgoedprijzen niet stijgen door dit systeem? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--6--1" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>We kennen deze bezorgdheid vanuit de vastgoedsector en de woonsector en delen die als Stad zeker en vast. Heel wat factoren bepalen echter de evolutie van bouw- en woningprijzen. Dit bijdragesysteem is maar een van de factoren en we schatten de impact eerder gering in aangezien vandaag ook al bij heel wat projecten vergelijkbare bijdragen in de projecten geïntegreerd worden. </p><p>Tijdens de testperiode hebben we ook heel wat vergunde projecten doorgerekend: deze projecten waren een variatie van verschillende functies en schalen. Daaruit bleek dat we voor sommige projecten helemaal niets vroegen, en voor andere projecten veel te veel. Specifiek voor woonprojecten konden we besluiten dat een doorsnee project met bijdragen zoals publiek groen en fietsdoorsteken in lijn ligt met ons systeem. Waar we minder vroegen, bleken dat vooral projecten te zijn waar geen plaats was voor bijvoorbeeld een publiek park. Door het al dan niet bijdragen afhankelijk te maken van de mogelijkheden van de plek, was dit niet evenwichtig.</p><p>Door het bijdragesysteem zorgen we ervoor dat elk project verhoudingsgewijs evenveel bijdraagt. Voor bepaalde projecten zal dit geen verschil maken, voor andere misschien beter meevallen en voor projecten waar geen groennorm in zat, kan dit wel degelijk verschillen. </p><p>We zijn ook niet overtuigd dat woningen in projecten zonder bijdragen vandaag per definitie goedkoper zijn dan in projecten met, net omdat woningprijzen door heel wat zaken bepaald worden en niet in hoofdzaak door de bijdragen. Door een transparant systeem met duidelijke bedragen te maken, kunnen ontwikkelaars hiermee rekening houden en kunnen ze ook in hun zijn business-cases berekenen hoeveel ze kunnen bieden op een grond of gebouw. Dit zorgt voor een verlaging van de risico’s, wat ook wel positief kan bijdragen aan de eindprijs van een woning an sich. We hopen met dit systeem vooral te kunnen wegen op de grondprijs.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--6--2"> Zullen er minder woningen bijkomen dan anders door dit systeem? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--6--2" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Doorheen de jaren monitort de Stad de woningprogrammatie: een overzicht van alle geplande woningbouwprojecten van 10 of meer woningen per project. Dit schommelt al jaren om en bij de 10.000 geplande woningen. In vele projecten vroegen we vandaag al bijdragen onder de vorm van openbaar groen of doorsteken. We zullen blijvend monitoren. </p><p>Het doorrekenen van het effect van de stedenbouwkundige bijdragen op de eventuele niet-realisatie van nieuwe woonprojecten, is zeer moeilijk. Er zijn immers verschillende redenen waarom een project al dan niet gerealiseerd wordt.</p></div></dd></div><div property="mainEntity" typeof="Question"><dt class="faqfield-question" property="name"><h3><button class="accordion--button" aria-expanded="false" aria-controls="accordion--multiple--content--faqitem--6--3"> Hoe kan een initiatiefnemer nu al rekening houden met het bijdragesysteem? </button></h3></dt><dd class="faqfield-answer" property="acceptedAnswer" typeof="Answer"><div class="accordion--content" id="accordion--multiple--content--faqitem--6--3" aria-hidden="true" hidden="hidden" property="text"><p>Door dit systeem uitgebreid te communiceren en een overgangsperiode te voorzien bieden we klaarheid en zorgen we ervoor dat lopende trajecten kunnen afgerond worden alvorens de nieuwe bepalingen in voege gaan. Vandaag zijn er projecten die substantieel meer bijdragen en andere die weinig of niets bijdragen of minder dan wat het bijdragensysteem nu aangeeft. Door transparantie te bieden en een evenwichtig systeem uit te werken, vergroten we de voorspelbaarheid. Dit komt de rechtszekerheid ten goede en neemt een aantal risico’s voor de ontwikkelaar weg.</p></div></dd></div></dl> " infopages.
827596 page 827596 infopages.